http://juutakuloan.t1mil.com/ ja Copyright 2010 Wed, 06 Dec 2006 20:16:29 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 住宅ローンの返済方法の一つとして、元金均等返済があります。 その仕組みは、毎回の返済額のうち、元金部分を均一にして、利息は毎回の借入金残高により算出されたものを返済するというものです。 元金均等返済は、貸付金額を返済回数で均一にした元金返済額と、金額借入金残高に利率を乗じて算出した利息金額金額を計算し、その合計額を返済するので、単純な計算で毎回の返済額が算出できます。ただし、当初の返済金額は借入金残高が多いため利息部分が多くなります。 元金均等の毎回返済額は、元金部分は一定額で利息部分の減少が毎回続くので、順次、返済額は軽減されます。 借主にとっては理解しやすく、かつ、納得した返済額をとることができます。 しかし、当初の返済額が多くなる点、低収入の方には借りにくいといった面もありますが、年々返済額が減少することで生活に余裕も出てくるといえます。また、総返済額においても少なくてすみます。 35年返済のところを8年短縮することも可能なので、元利均等返済よりも有利になります。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_63.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_63.html F.住宅ローンの返し方 Tue, 02 May 2006 14:42:02 +0900 住宅ローンを返済するにあたって、元利均等返済でも元金均等返済でも、毎月払いのみにすることはなく、ボーナス払いもできるのが一般的です。 その仕組みは、借入金のうち２分の１以下を毎月払いとボーナス払いに分けて、公的資金では６か月据置後のボーナス払いをとっています。 毎月払いの利息計算は、年利を12で割った月利で計算されるのに対し、ボーナス払いは年利を2で割った半年利で行い、元利均等返済と元金均等返済のいずれもその利用は可能です。 したがって、借入金の2分の1以下を条件に、ボーナス払い分の借入金額により返済額を計算します。 毎月分を少なくできるメリットをボーナス払いにおきかえての返済方法です。 ボーナス分の利息計算は、6か月間は元金部分を支払わないので、毎月払いのように毎月元金部分を減少する利息計算に比べて、利息を部分が多くなります。 その理由は元金分を6か月まとめて支払うため、利息分はあと払いの形になるので毎月分より多くなるのです。サラリーマンなどは、ボーナスがあるために毎月分とボーナス払いの返済計画ができる点、非常に便利といえます。 ボーナス払いは、正式名称がボーナス時増額返済であって、ボーナス月には毎月分と併せた返済額になりますので注意してください。 また、ボーナス払い分の借入金額を多くすることは、毎月分が楽になっても、ボーナス時には苦しくなるほか、その支払日は必ずしも一定でないので、あまりボーナスに片寄ることは危険です。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_64.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_64.html F.住宅ローンの返し方 Tue, 02 May 2006 15:07:27 +0900 民間金融機関の中には、借入当初の返済額に当初おいて、一定期間に限って返済金額を軽減できる方法を採用しているところがあります。 その仕組みは、元金の返済をしないで利息のみを支払うといった据置期間の設置で、据置期間後は当初の返済期間内で完済します。 元金据置型が採用できれば、住宅取得時には住宅内部の家具購入などの諸費用などを埋め合わすことも可能です。 すべての金融機関にあるとは限りませんが、利用できればそのメリットを有効に活用したいものです。 元金均等返済でも、元利均等返済でも同じような仕組みで活用できます。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_65.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_65.html F.住宅ローンの返し方 Tue, 02 May 2006 15:31:19 +0900 民間の金融機関における住宅ローンでは、最長35年返済が可能ですが、固定金利指定期間（3年、5年、10年）の選択で、指定期間は固定金利が採用できます。 その仕組みは、長期固定金利の固定金利の採用でなく、指定期間は固定金利が適用され、融資利率が変わらず、返済額が一定です。 ただし、指定期間終了後は、その時点での金利動向を見ながら、金融機関が採用しているシステムを選択しなければなりません。 35年返済を10年固定で借りた10年間の層返済額を5年固定で実施し、6年目に4.35％であればほぼ同じですが、借入金残高の比較では10年固定が有利です。 6年目の金利水準がどうなるかで変わってきますが、選択は自由です。 低金利の長期固定金利にして、せいかつ設計に支障のないようにする方が安心といえます。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_66.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_66.html F.住宅ローンの返し方 Tue, 02 May 2006 15:41:47 +0900 民間の金融機関における住宅ローンの基本は、この変動金利型を採用しています。 その仕組みは、返済中に年2回（4月、10月）金利を見直しますが、毎月の返済額は5年間変わりません。 6年目から返済額が増額となる場合でも前回の返済額の25％増を限度とします。 なお、最終回において借入残高があれば原則として一括返済になります。 高金利時代には、固定金利を利用することなく、変動金利を利用するのがベターといえます。 その理由は、年2回の金利見直しで、当初借りた返済額が5年間一定でも、金利の引下げによる利息部分の減少により、元金部分の増加が図られるからです。また、6年目の新返済額も軽減されます。 低金利時代には、固定金利を利用するのが原則です。 変動金利を利用すると、金利上昇では未払利息（毎回の返済額を上回る利息金額を生ずること）を生ずる危険もあるわけです。 未払利息を生ずれば、次回は、未払い利息を支払ってから利息部分を支払うので元金の減少が図られないケースになります。 その他、6年目では借入金残高が多く残っているため、新しい返済額の上昇につながります。 現在の変動金利は、低金利時代であっても5年以上の固定金利指定型より下回っているので、危険な状況といえます。 借りる時は得をしたと思っても、金利上昇になって不満を生ずることもあります。 ただし、6年目には返済額の上昇に歯止めがかかりますが、上手な活用をしたいものです。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_67.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_67.html F.住宅ローンの返し方 Mon, 08 May 2006 13:10:11 +0900 一部繰上げ返済とは、返済途中で返済資金に余裕がある場合に借入金の元金部分に充当するための返済資金で、内入れといわれます。 内入れのメリットは原則として、毎回の返済額に含まれる元金部分の累計を内入れするので、その回数分の期間の短縮とその期間に相当する利息部分を支払わなくてすむというメリットが得られ、中抜き方式といわれます。 内入額の算出には、借りた後に送付されていた返済額一覧表の借入金残高における現在の残高と予定される内入金に相当する借入金残高との差になります。 なお、返済期間の短縮のほかに、内入後の元金残高に対して、返済期間を短縮せずに、毎回の返済額を軽減させる方法も可能とすることもできます。 融資実行先の金融機関により異なる場合もありますので、事前に問合せて確認しましょう。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_37.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_37.html J.返済の見直し対策 Mon, 08 May 2006 14:14:07 +0900 一部繰上げ返済は、原則として返済期間短縮型の中抜き方式といえます。 そのメリットは、元金部分の累計額を返済するので、その期間中の支払利息相当額を支払わなくてすむので、総返済額の軽減につながります。 デメリットとしては、内入後の返済額は変更がないので、直接のメリットが感じられませんが、段階金利の適用前での内入れは、10年間は利率が保護され、11年目以降は返済額が軽減されます。 期間短縮のメリット ?経過期間が短いほど効果が大きい ?採用した年利率が高いほど有利 ?返済期間が長期ほど効果が高い 内入れのメリットを得るために、毎月積み立てをして、最低内入金額まで貯める人がいますが、公庫融資では返済額増加の条件変更をしたほうが効果が得られるので検討してください。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_68.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_68.html J.返済の見直し対策 Mon, 08 May 2006 14:39:48 +0900 公庫融資の返済方法には、「段階金利」制度で、11年目以降に金利が変わる仕組みになっていますが、借りてから10年間は当初の金利が適用されます。 したがって内入れにより期間が短縮されても当初の10年間は当初の金利が適用されます。 その結果、11年目以降の借入金残高の減少から当初予定していた11年目以降の毎月返済額を計算し直されるので、軽減され、総返済額の軽減につながります。 なお、返済期間が短い場合でも内入れ効果は低いが返済額の上昇率を押さえることができます。 段階金利は10年間が確保されるので有利です。したがって、当初10年以内での内入れは11年目以降の高い金利部分をも軽減できる点を活用しましょう。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_69.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_69.html J.返済の見直し対策 Mon, 08 May 2006 15:20:09 +0900 一部繰上げ返済後に、返済期間を変えずに、毎回の返済額を軽減できる方法もあります。 取扱金融機関への問合せが必要ですが、公庫を窓口とする融資では可能です。 そのメリットは、内入れ後に毎月返済額の軽減が図られるので減少の実感を長期間得られます。 高い金利の借入金の減少を図り、毎月の返済分を少なくするので、金利が高く長期なほど軽減額の総額が多いといえます。 デメリットは、まとまった内入額をださなければ利用できないことです。また、返済期間短縮型に比べて軽減額が少ないが、高金利の返済額に内入れすることで、逆に利息を稼ぐことができます。 返済額の軽減でなく、同じ返済額にすれば期間短縮型になる活用法もあります。 選び方は自由ですが、どちらかを選ぶかを確かめて実行しましょう。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_70.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_70.html J.返済の見直し対策 Mon, 08 May 2006 15:38:52 +0900 公庫融資を現在返済中の方にとっては、借りる時点での融資条件が異なり、段階金利前と後での内入れの実施でもそれなりの特長がみられます。 段階金利は借りてから11年目以降でないと適用されません。 したがって、当初10年間は当初の金利が適用されるので、その間での内入れによる返済期間短縮型は、段階金利適用期間を除外できるので、低利な返済額の期間が続き、元金残高の減少から段階金利適用の返済額も軽減できます。 当初の金利水準より高い段階金利のため、返済額軽減方式より、期間短縮の方が有利といえます。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_71.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_71.html J.返済の見直し対策 Mon, 08 May 2006 15:52:55 +0900 高金利で借りた住宅資金に対して、低金利時代では、まとまった余裕資金があればその運用先として「一部繰上げ返済」をする方が多くみられます。また、返済方法の変更で返済に支障がなくなるといった期待に答えることも可能です。 まとまった余裕資金がない場合や返済方法の変更を希望する場合でも条件変更の活用で、当初の目的の一部（総返済の軽減）を達成することは不可能ではありません。 公庫融資では5250円の手数料を支払えば、一定条件にあてはまる条件変更が可能です。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_72.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_72.html J.返済の見直し対策 Tue, 09 May 2006 15:06:53 +0900 元金均等は、毎月元金部分を均一にして返済するので、当初の毎回返済額は多くなりますが、元金部分は順次減少します。しかも、総返済額は元利金等返済より軽減します。 借入金当初、元利均等返済を選んでいた方でも収入が増えて返済に余裕ができてからでも元金均等返済に条件変更ができます。 また、条件変更後の毎回返済額を増加させれば、返済期間の短縮も図ることができます。 元利金等返済に満足せず、確実に元金減少を図れる元金均等返済にすることで大きな返済額の軽減が図れます。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_73.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_73.html J.返済の見直し対策 Tue, 09 May 2006 15:24:10 +0900 返済中でまとまった金額の中入れは、中抜き方式で元金部分に充当させ、期間短縮と支払うべき利息を支払わなくてすむメリットがえられますが、条件変更で、毎回の返済額を増額すれば同じような効果が僅かな金額で実行できます。 そこで、借主自身が自分でステップを作成し、収入の増加に応じて無理なく行える返済方法を考えることです。 その方法として、公庫を窓口とする融資における条件変更を活用して、条件変更を繰り返し行うことです。 借りたまま、自動的に返済を続けるだけよりも、条件変更を活用して返済期間を短縮させる計画をたてると老後の資金づくりもできます。 あなたが借主です。 あなたのライフスタイルに役立つような返済方法を考えてみましょう。 http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_74.html http://juutakuloan.t1mil.com/2006/05/post_74.html J.返済の見直し対策 Tue, 09 May 2006 15:37:21 +0900 住宅ローン借り換えと返済ナビ☆おすすめリンク集 検索エンジンの登録 サーチエンジン登録 アクセスアップ+ アクセスアップに相互リンク 検索エンジンに登録 アクセスアップ・検索エンジン登録 SEOには相互リンク 無料の検索エンジン登録 SEO・相互リンク 自動の相互リンク 自動リンク集 相互リンク・募集 検索エンジンと相互リンク 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